În opțiunea vânzătorului, ce este, Vânzarea cu opţiune (pact) de răscumpărare

Vanzarea cu optiune de rascumparare Mai mult, s-a considerat ca vanzarea cu pact de rascumparare aduce piedica imbunatatirii proprietatii, prezentand ce este egala masura un pericol grav pentru creditul public fata de incertitudinea in care este ramasa proprietatea in vremea scursa intre incheierea contractului si exercitiul dreptului de rascumparare, ori implinirea acestuia[3].

Cu toate acestea, in mod paradoxal, aceasta figura juridica, intalnita atat la Egipteni, Indieni, cat si la Romani, de unde de altfel isi trage si  sorgintea, fiind initial cunoscuta sub denumirea de pactum de retroemendo et retrovendento, nu gresim daca vom spune ca si-a pastrat perenitatea, chiar daca, in anumite perioade ale istoriei, acest instrument a fost prohibit in anumite legislatii.

Ba mai mult, in aceasta perioada de certa modernizare a dreptului se observa o ce este tot mai favorabila din partea cat mai multor legiuitori ai diverselor state fata de acest instrument juridic. Asa se intampla ca si la noi acest instrument renaste in sfera raporturilor juridice, prin reglementarea sa expresa de catre Noul Cod Civil art Notam ca în opțiunea vânzătorului interdictie a fost impusa din pricina faptului ca, de cele mai multe ori, la umbra incheierii unui astfel de act aveau loc imprumuturi cu dobanzi camataresti ce erau garantate cu bunul care facea obiectul vanzarii.

Insa cum cadrul economico-juridic actual, diferit fata de cel de la nivelul anuluipermite si cunoaste nu doar in materie comerciala, ci si in materie civila[5] posibilitatea cadobanzile sa fie purtatoare de dobanzi[6], inseamna ca ratiunea prohibitiunii nu mai subzista astfel incat, era si firesc a fi redat circuitului civil si vietii juridice acest tip de contract. De altfel, nu trebuie a nesocoti ori minimaliza ratiunea principala ratio legis pentru care s-a impus si recunoscut validitatea unui  astfel de contract, care, putem spune, a fost una nobila, respectiv aceea de a crea un instrument de garantie reala in care proprietatea sa joace un rol de garantie[7] de vreme ce este transmisa in patrimoniul dobanditorului, cu posibilitatea redobandirii acesteia, sub conditia platii pretului primit, fiind utilizat in special de cei care nu aveau putinta a achita intregul pret al vanzarii.

Este cert insa ca tocmai aceasta calitate de mijloc de garantie extrem de energica i-a atras pe excroci[8] care, la umbra vanzarii cu pact de rascumparare, au mascat diverse operatiuni din cele mai oneroase, precum contractul pignorativ[9], si i-au facut pe legislatori sa se teama[10], care necrutator au sanctionat cu nulitatea astfel de contracte, sub cuvant ca prin aceasta se violau normele de ordine publica ce aveau ca scop protejarea debitorului in contra lacomiei creditorului[11], protectiune care, dupa cum vom observa, se mentine, intr-o maniera implicita, si de catre actualul nou cod civil, care a si asigurat dainuirea in timp a acestei figuri juridice, pe cat de controversata, pe atat de reputata si, iacata, readusa si de modernista legiure a Noului Cod Civil.

Un mecanism simplu, acomodabil, nu presupune încheierea unei noi vânzări pentru a angrena transferul de proprietate, iar opțiunea de răscumpărare este exercitabilă chiar după executarea contractului inclusiv pentru contractele uno ictu. CUVINTE-CHEIE drept potestativ, condiție rezolutorie, denunțare unilaterală, instrument de creditare, doi proprietari, termen de decădere, o singură vânzare, desființare retroactivă, pact de opțiune, dobândă  Mai deunăzi supusă oprobriului lumii juridice ori chiar interzisă, vânzarea cu opțiune1 de răscumpărare își reocupă astăzi locul printre instituțiile de drept civil grație legiferării exprese a acestei varietăți de vânzare în Noul Cod civil.

Sub sectiunea a 4-a a Capitolului 1 din Titlul IX, intitulata alte varietati de vanzare, la art. Prin urmare, retinand natura juridica a acestuia ca fiind un contract de vanzare-cumparare, insa afectat de modalitati, in definirea vanzarii cu pact de rascumparare, putem retine ca aceasta reprezinta o vanzare supusa unei conditii rezolutorii exprese care consta in facultatea pe care si-o rezerva vanzatorul de a relua lucrul vandut, restituind pretul si cheltuielile facute de cumparator, intr-un anumit termen, reluarea operand retroactiv atat impotriva cumparatorului cat si impotriva tertilor dobanditori de drepturi asupra bunului vandut, numai fructele percepute pana la rascumparare nefiind supuse restituirii[13].

Socotim ca nefiind lipsita de interes aceasta lamurire, in special privind dintr-o perspectiva practica, intrucat daca am asista la o veritabila rascumparare[15] am fi in prezenta a doua acte subsecvente vanzarea si re-vanzareaceea ce, ar insemna nu doar ca primul vanzator sa suporte riscul iesirii bunului din patrimoniul primului dobanditor pana la exercitarea facultatii de rascumparare, ci, mai mult, aceasta ar fi insemnat ca vor ramane valabile toate ipotecile si drepturile reale constituite de primul dobanditor.

Poate tocmai pentru a inlatura o asemenea confuzie, legata de modalitatea câștigați bani pe Internet fără investiții chiar acum care opereaza rezolutiunea vanzarii, vanzarea cu pact de rascumparare mai apare si sub denumirea de retract conventional[16], care surprinde cu fidelitate conceptul acestui instrument, fara a lasa impresia ca vor fi doua vanzari succesive intre aceiasi subiecti.

Clauza de rascumparare. Natura juridica. Inserarea de catre parti a unei astfel de clauze in contract, cu privire la posibilitatea de optiune a vanzatorului in sensul rascumpararii, preface aceasta ce este intr-un contract afectat de modalitati, de vreme ce acest element dreptul de optiune afecteaza efectele contractului astfel incheiat[17] reprezentand, dupa cum am aratat, o veritabila conditie rezolutorie[18], astfel cum chiar art.

Sta in firea lucrurilor sa fie astfel, de vreme ce de implinirea acestei conditii depinde stingerea drepturilor si obligatiilor, urmand ca vanzarea sa fie rezolvita cu efect retroactiv. Particularitatea acestei conditii, dupa cum chiar textul de lege o sugereaza folosind termenul de optiune, rezida in aceea ca implinirea acestui eveniment cu valoare rezolutorie  este strict ce este de vointa uneia dintre parti, respectiv a vanzatorului, fiind astfel in prezenta unei conditii pur potestative[19].

Notand si retinand  caracterul pur potestativ al acestei conditii, nu putem a nu ne intreba, daca nu cumva, prin instituirea acestei posibilitati, sunt contrazise dispozitiunile prohibitive instituite de  art.

Cu alte cuvinte, se cere a lamuri daca ne gasim in prezenta unei contrarietati intre normele ce traseaza vanzarea cu optiune de rascumparare si prohibitiunea impusa de art. In dezlegarea acestei chestiuni, urmeaza a porni de la insasi natura juridica a ce este optiuni de rascumparare, respectiv aceea de conditie rezolutorie, cunoscut fiind faptul ca, in tacerea legii, doctrina, pe buna dreptate, a considerat ca obligatia asumata sub conditie rezolutorie pur potestativa din partea debitorului este valabila[21], aceasta intrucat prin instituirea acestei prohibitiuni ratio legis — art.

Revenind la intrebarea propusa, putem conchide ca nu ne gasim in niciun caz de contrarietate de norme, si nici de exceptiuni, ci intr-o perfecta armonie normativa. Totodata, avand in vedere ca inserarea unei astfel de clauze confera titularului acesteia, in speta vanzatorului, prerogativa stingerii situatiei juridice determinate de incheierea contractului de vanzare-cumparare prin cele mai bune practici privind opțiunile binare unui act juridic unilateral de vointa, este justificata aprecierea ca aceasta reprezinta un drept potestativ patrimonial.

Pactul de opțiune reprezintă, cel puțin la prima vedere o noutate adusă de Codul Civil Român ce a intrat în vigoare la 01 octombrie Din punct de vedere practic, acest contract poate fi utilizat atunci cand o parte doreste sa se oblige ferm si irevocabil spre exemplu sa transmita dreptul de proprietate asupra unui bun, in vreme ce cealalta ce este isi pastreaza dreptul de a opta sau nu in acest sens. In cazul in care aceasta ultima parte nu opteaza spre cumparare pierde pretul platit la incheierea actului, iar in cazul in care opteaza in sens pozitiv, devine automat proprietar, fara a mai fi necesara prezenta vanzatorului.

Cat priveste calificarea optiunii de rascumparare ca fiind un drept subiectiv, si nu o simpla facultate sau beneficiu conventional, dupa cum s-au exprimat opinii in doctrina[23], avem in vedere in primul rand trasatura fundamentala a acesteia de a fi  o  posibilitate recunoscuta de normele dreptului civil art. Corelativa acestui drept este obligatia cumparatorului de a suporta rascumpararea[24].

O nouă formă de garanție? Vânzarea cu pact de răscumpărare

In al doilea rand, se observa ca insusi legiuitorul califica optiunea de rascumparare ca fiind un drept atunci cand defige prin dispozitiile art. Corectea calificare a naturii juridice a acestei optiuni se impune atat din perspectiva rigorii stiintifice, cat mai ales dintr-o nevoie practica, de vreme ce caracterizarea acesteia ca fiind un drept patrimonial justifica alienabilitatea acestui drept, permisa atat inter vivos, de vreme ce acesta nu constituie un drept personal al vanzatorului[25], in acest sens intrand si vanzarea silita[26], cat si mortis causa, intrucat, ca elemente de activ, intra in patrimoniul succesoral.

Cu toate acestea, nimic nu se opune ca partile sa prevada clauze potrivnice acestei transmisiuni, indiferent de forma acesteia, apreciind ca, desi ce este fi in prezenta unei veritabile clauze de inalienabilitate, totusi, avand in vedere ca nu se refera la un bun, ci la un drept potestativ, nu ar deveni incidente conditiile impuse de art. Tot ca o consecinta a calificarii acestuia ca fiind un drept apare si recunoasterea dreptului creditorului vanzatorului de a  exercita optiunea de rascumparare in conditiile art.

In ce priveste forma in care trebuie redata clauza privitoare la facultatea de rascumparare, precizam ca aceasta trebuie sa fie prevazuta in mod expres in cuprinsul contractului de vanzare-cumparare, in alte conditii neputand spune ca ne gasim in prezenta unei vanzari cu optiune de rascumparare, aceasta chiar daca, ulterior incheierii contractului de ce este, ce este parti convin asupra unui astfel de drept de optiune in favoarea vanzatorului, intrucat, intr-un astfel de caz, fiind in prezenta unei noi conventii modificatoare a în opțiunea vânzătorului dintai, dupa cum s-a sustinut in doctrina, am fi in situatia unei revanzari[28], nemaifiind  astfel pastrata unitatea operatiunii, ci fiind vorba un act initial pur si simplu, ulterior modificat.

Deosebirea intre dreptul de optiune si optiunea efectiva.

Optiunea pozitiva si cea negativa. Retinem asadar ca prin incheierea unui astfel de contract se naste un drept de optiune al vanzatorului, insa deosebit de important este faptul ca acesta nu se confunda cu optiunea propriu-zisa, care intodeauna este ulterioara momentului nasterii dreptului.

In ce ne priveste, avand in vedere ca vorbim despre un drept de optiune, inseamna ca acesta este susceptibil a fi exercitat in cel putin doua modalitati, cum se intalneste in cauza, si anume, prima se poate exprima atunci cand titularul ridica optiunea si declara desfiintarea contractului, caz in care putem vorbi de o manifestare ce este a optiunii, cat si de a doua forma de manifestare, atunci cand titularul nu ridica optiunea, in sensul ca nu inteleg sa declare desfiintat contractul, in care caz apreciem ca asistam tot la o manifestare a dreptului de optiune, insa de aceasta data in sens negativ, numind-o optiune negativa a dreptului.

In acest context se pune intrebarea daca dreptul de a decide rascumpararea poate fi, prin conventia partilor, atribuit unei alte persoane decat vanzatorul, de pilda ce este tert. Exempli gratia, parintele ce instraineaza o casa stipuleaza in contract ca in cazul in care fiul sau va dori vanzarea se va desfiinta.

In ce ne priveste, apreciem ca o astfel de clauza ar fi valabila, de vreme ce in cazul vanzarii nu este incident principiul special al irevocabilitatii ca si in cazul donatiilorsi totodata, in puterea principiului libertatii contractuale, partile pot prevedea orice clauza intr-un contract, sub conditia respectarii limitelor impuse de lege, de ordine publica si de bunele moravuri.

Cu toate acestea, desi valabila o astfel de clauza, apreciem insa ca operatiunea nu va fi considerata ca o vanzare cu optiune de rascumparare, ci o simpla vanzare sub conditie rezolutorie, intrucat in cazul vanzarii cu optiuneaceasta facultate este rezervata strict in favoarea vanzatorului art.

Natura dreptului vanzatorului si a cumparatorului, proprietate rezolubila. Calificarea optiunii de rascumparare drept o veritabila conditie rezolutorie imprima drepturilor tranzactionate prin acest instrument, caracterul de drept conditionat, ceea ce inseamna ca bunul transmis sub conditie rezolutorie apartine concomitent la doi proprietari, dupa cum urmeaza: în opțiunea vânzătorului dobandeste o proprietate supusa desfiintarii, deci rezolubila, cu alte cuvinte; de cate ori conditia se intalneste se va considera ca aceasta nu a avut loc, dreptul de proprietate revenind ipso jure vanzatorului, si totodata si vanzatorul va fi proprietarul aceluiasi bun, insa sub conditie suspensiva.

Asa fiind, optiunea de rascumparare capata o dubla valenta, pe de o parte fiind o conditie rezolutorie, pentru cumparator, iar pe de alta parte pentru vanzator apare ca o conditie suspensiva, de vreme ce, o data implinita conditia manifestarea pozitiva a optiunii de rascumparare dreptul de proprietate se desfiinteaza retroactiv iar alienatorul redevine proprietarul ca si cand nu ar fi în opțiunea vânzătorului acel act translativ[29].

Observam cum aceasta teorie relativizeaza conceptul de conditie rezolutorie a optiunii de rascumparare, intrucat, precum am aratat in privinta vanzatorului acest element conditie va avea un caracter suspensiv, de implinirea acesteia depinzand  renasterea dreptului in patrimoniul vanzatorului.

Vânzarea cu opţiune (pact) de răscumpărare

Importanta acestei dualitati a dreptului de proprietate rezida in aceea ca, deopotriva cei doi proprietari vor fi in drept a incheia acte juridice cu privire la acel bun, ceea ce inseamna ca si insasi vanzatorul, proprietar sub conditie rezolutorie, va putea instraina si greva de sarcini acel drept, insa, cum este si firesc, drepturile astfel constituite vor urma importanta juridica a dreptului ce este rezolutoriu ce-i apartine. Mai precis, producerea efectelor unor astfel de acte va fi conditionata de implinirea în opțiunea vânzătorului suspensive, respectiv exercitarea pozitiva a optiunii de rascumparare, care in mod retroactiv va valida si va consolida actele incheiate de catre vanzator.

Corelativ, cumparatorul ca dobanditor actual dar provizoriu al bunului, de vreme ce dreptul sau este amenintat de conditia rezolutorie, va putea face orice act in legatura cu acest bun, cu amendamentul ca, in puterea principiului resolute jure dantis resolvitur jus accipentis, de principiu si actele acestuia vor urma soarta juridica a dreptului sau, fiind la randu-le amenintate de implinirea conditiei rezolutorii.

Pentru determinarea liniei de tendință stiintifica se impune a aminti ca au fost expimate opinii contrare acestei teze, prin care s-a sustinut ideea ca vanzatorul nu mai poate fi considerat proprietar sub conditie rezolutorie, el dezbracandu-se complet de dreptul sau de proprietate, putand numai redobandi proprietatea daca isi exercita facultatea de rascumparare[30].

In ce ne priveste, ne raliem opiniei dominante care imbratiseaza teza dualitatii dreptului. Mai mult ca un argument de text, prin care se recunoaste indirect dreptul de proprietate sub conditie suspensiva al vanzatorului, pot fi citate si dispozitiunile art. In final, apreciem ca, in raport de dispozitiile art. O componenta deloc lipsita de importanta, sub aspectul analizat, o reprezinta chestiunea hotararilor pronuntate pendente conditione in legatura cu acel bun care, de principiu, nu vor putea fi opuse proprietarului sub conditie suspensiva, în opțiunea vânzătorului a impliniri acesteia, de vreme ce, acesta nu este un succesor particular al proprietarului sub conditie rezolutorie, afara de cazul in care, nu a fost introdus in cauza in care a fost pronuntata respectiva solutie.

S-a apreciat, pe drept cuvant, ca in cazul hotararilor date in favoarea proprietarului sub conditie rezolutorie in contra tertilor, acesta profita celuilalt proprietar, deoarece, se considera ca acesta, prin realizarea conditiei, devine creditorul fostului achizitor si ca atare poate invoca toate drepturile acestuia[31]. Termenul in care pactul optiunea de rascumparare poate fi exercitat.

ratingul câștigurilor bitcoin Interventionismul in ipoteza vanzarii cu optiune de rascumparare se manifesta si prin instituirea obligativitatii limitata in timp a dreptului de optiune al vanzatorului, aceasta intr-un indoit mod, respectiv pe de o parte prin obligarea partilor de a stabili un termen de exercitare al dreptului, iar pe de alta parte prin prevederea limitei de ce este pe care partile o pot prevedea, asa incat, in mod expres se arata in art.

A contrario, nimic nu se opune ca partile sa stabileasca orice termen de pana in cinci ani. Ratiunea limitarii in timp[32] a dreptului de optiune apreciem ca isi are sorgintea in principiul securitatii raporturilor juridice, care, intre altele, presupune si mentinerea unui climat de stabilitate in privinta drepturilor ce ar fi contrazis prin nelimitarea unor astfel de situatii juridice, care implica o considerabila doza de incertitudine.

In egala masura, chiar daca termenul initial convenit a fost mai mic de cinci ani, este nepermis ca acesta sa fie prelungit pentru o noua durata, care sa depaseasca insa, insumat, termenul de cinci ani. Cat priveste sanctiunea prescrisa de legiuitor pentru situatia incalcarii dispozitiilor de ordine publica stipulate la art.

Pertinenta ar fi si sustinerea contrara, prin care s-ar inchipui sanctiunea reducerii termenului ca o veritabila nulitate partiala,  reglementata de art. Opinam totusi ca intre sanctiunea aleasa de legiuitor, denumita de noi generic, reductiune si nulitatea partiala, nu exista sinonimie, intrucat ratiunea ce fundamenteaza preferinta legiuitorului pentru o astfel de sanctiune, a reductiunii, in locul nulitatii absolute partiale, ar putea fi justificata si pe argumentul ca, daca aceasta clauza, considerata dupa imprejurari  esentiala, determinanta pentru parti, la incheierea contractului, ar fi fost declarata nula, acest fapt ar fi putut atrage nulitatea contractului in intregul sau potrivit art.

Cu toate acestea, nu putem ignora apropierea intima a celor ce este sanctiuni, decelata si sub modalitatea in care aceasta opereaza, respectiv de drept, ceea ce inseamna ca, din chiar momentul in care conventia a fost incheiata si în opțiunea vânzătorului prevazut un termen mai lung de cinci ani, acesta ipso jure, a fost redus la cinci ani, fara ce este mai fi nevoie de implinirea vreunei formalitati ce este de interventia instantei.

S-a apreciat in doctrina[33] ca, in situatia in care partile n-au stabilit niciun termen, rascumpararea se va putea face in timp de cinci ani, partile fiind presupus a fi admis termenul cel mai lung pe care-l permite legea[34]. Privitor la momentul de inceput al termenului, apreciem ca din economia normei rezulta ca în opțiunea vânzătorului va fi marcat de data incheierii contractului de vanzare, aceasta ca regula generala, ceea ce nu inseamna ca partile prin conventie nu pot sa stabileasca un alt moment al inceperii curgerii termenului decat incheierea conventiei, precum ar fi acela al predarii bunului vandut, ori o alta data, de vreme ce legea nu impune vreo conditie in acest sens.

Evident, se va analiza dupa imprejurari daca o astfel de clauza de amanare a inceperii curgerii termenului nu cumva are menirea de a eluda interdictia impusa de art. In egala masura, in cazul in care si facultatea de optiune este conditionata de un anumit element conditie termenul va incepe sa curga de la data implinirii acestei conditii.

Calculul termenului se face dupa regula de drept comun impusa de art.

Vânzarea cu opțiune de răscumpărare

Termenul stabilit pentru rascumparare are natura juridica a unui termen conventional extinctiv, care pe de o parte curge in contra oricarei persoane, chiar contra minorului sau interzisilor[36], iar pe de alta parte este sine supus regulilor privind prescriptia, caci, totusi, s-a apreciat ca acesta ar fi suspendat prin evenimentele de razboi[37], ceea ce atrage incidenta cazului de suspendare prevazuta la art. Exercitarea rascumpararii.

Dupa cum am aratat, optiunea de rascumparare desemneaza posibilitatea unei anumite conduite a vanzatorului, ce poate consta fie in rascumpararea bunului, respectiv redobandirea dreptului de proprietate optiune pozitivafie in renuntarea implicita la redobandirea proprietatii, prin neexercitarea facultatii de rascumparare. In optica noastra, aceasta din urma conduita reprezinta tot o manifestare a optiunii, care de aceasta data va fi in sens negativ. Asa fiind, conduita vanzatorului exercitata in sens pozitiv ori negativ, proteguita juridiceste, reprezinta in esenta elementele definitorii ale dreptului ce este optiune, drept potestativ patrimonial dupa caz mobiliar ori imobiliar [38].

Browser incompatibil

In atare conditii, reamintim deosebirea dintre dreptul de optiune si optiunea efectiva ca manifestare a acestui drept subiectiv civil. Consideram ca nefiind lipsita de interes aceasta observatie, de vreme ce dreptul de optiune se naste o data cu incheierea conventiei de vanzare, afara daca partile nu au stabilit contrariul, si dainuie pana la data maxima permisa de lege, respectiv cel mult cinci ani. Pentru a intelege mecanismul rascumpararii se impune preliminar a interpreta corect dispozitiile  art.

Situatie ilogica juridic, intrucat exercitarea optiunii nu poate fi conditionata de plata acestor sume, deoarece exercitarea optiunii reprezinta in realitate simpla manifestare de vointa din partea vanzatorului in sensul rezolutiunii, ceea ce inseamna ca inainte de a fi exercitata pendente conditione contractul este in fiinta, astfel incat nu ar exista nicio cauza juridica pentru plata ce este sume, de vreme ce temeiul prestatiilor executate de parti subzista, iar astfel  cum s-a decis cu valoare de principiu[39] nu se poate pretinde de catre una dintre parti restituirea prestatiei sale fara a se desfiinta conventia.

Pe de alta parte, apreciem ca si dreptul ce este de a primi restituirea sumelor, ce este un drept de creanta, este afectat de o conditie suspensiva, care nu este alta decat optiunea de rascumparare, ceea ce inseamna ca o data exercitata optiunea rascumpararii dreptul de creanta devine actual, iar nu inainte de acest moment. Asa stand lucrurile, privind de aceasta data dintr-o perspectiva logica, in cronologia mecanismului juridic al rascumpararii, apreciem ca rascumpararea trebuie sa debuteze cu manifestarea optiunii de catre vanzator, respectiv comunicarea notificarii, care sa determine de nasterea instantanee in patrimoniul cumparatorului al dreptului de creanta urmat de plata sumelor de catre vanzator si, in final, producerea efectelor rascumpararii.

Ce sunt contractele Options?

Cel mai probabil, legiuitorul a urmarit prin aceasta exprimare sa sublinieze obligativitatea restituirii acestor sume catre cumparator, securizand astfel creanta acestuia, rationament ratio legis puternic ancorat, adanc, in echitate, revenind doctrinei sarcina de a da o corecta si logica interpretare a normei, care, dupa opinia noastra, nu poate fi decat in sensul carestituirea pretului si a celorlalte sume cumparatorului reprezinta nu o conditie de care sa depinda exercitarea dreptului de rascumparare, ci redobandirea dreptului de propietate de catre vanzator.

De altfel, faptul ca plata acestor sume cumparatorului este subsecventa exercitarii dreptului de în opțiunea vânzătorului rezulta in mod evident din dispozitiile art.

Procedura exercitarii optiunii de rascumparare 1 Notificarea rascumpararii Cat priveste formalitatile ce trebuie efectuate in momentul rascumpararii, asa dupa cum am observat, manifestarea de vointa exprimata de catre vanzator in sensul rascumpararii rezolvirea vanzarii trebuie cuprinsa intr-o notificare ce va fi comunicata cumparatorului, precum si oricarui subdobanditor.

Ceea ce a dorit legiuitorul sa exprime a fost ca declaratia de rascumparare sa fie adusa în opțiunea vânzătorului cunostinta cumparatorului ori a subdobanditorilor. Relativ la forma ce trebuie sa imbrace un astfel de act, in tacerea legii, socotim ca acesta trebuie sa respecte aceeasi forma impusa si pentru contractul de vanzare-cumparare a carui rezolvire o determina, aducand ca argument in sustinerea acestei teze principiul simetriei formelor.

Apoi, daca ordinea publica a fost interesata atunci cand a reglementat forma actului la data incheierii acestuia, atunci nu vedem niciun argument pentru care aceasta ar fi dezinteresata in cazul incheierii unui act care sa determine desfiintarea acelei vanzari. Drept urmare, atunci cand pentru nasterea valabila a vanzarii legea cere incheierea conventiei in forma solemna, atunci si actul prin care se declara rezolutiunea celui dintai va tebui sa în opțiunea vânzătorului aceeasi forma, pe cand in cazul celorlalte acte regula libertatii subzista si in privinta formei actului.

Insa in toate cazurile este necesara notificarea, care desi nu este prevazut de lege, trebuie sa imbrace forma scrisa pentru a da un caracter univoc acestei optiuni. Despre acesta, in cazul imobilelor, se va face mentiunea notarea in Cartea Funciara a bunului, iar destinatarul notificarii trebuie sa fie cumparatorul primar, si dupa caz,  persoana ce apare inscrisa ca si proprietar la acel moment in Cartea Funciara.

Observam, mai intai, ca exercitarea optiunii rascumpararii este de natura a determina aparitia unui raport obligational avand ca obiect restituirea sumelor mai sus iterate care va avea ca si debitor cert pe cel ce exercita optiunea rascumpararii, iar ca titular respectiv creditor va avea fie pe cel care are calitatea de cumparator, fie pe un subdobanditor, ce este al bunului la epoca exercitarii rascumpararii, acesta in cazul in care cel dintai, la randul sau a revandut bunul, fara a avea importanta numarului vanzarilor daca acestea sunt succesive.

Izvorul obligatiei de restituire va fi reprezentat de conventia partilor, referindu-ne la primul contract de vanzare ce a fost grevat de conditia rascumpararii, ce a nascut, de aceasta data in favoarea cumparatorului, o în opțiunea vânzătorului sub conditie suspensiva, legata asadar de exercitarea optiunii de rascumparare. Insa, cu toate acestea, in cazul in care bunul a fost supus unei revanzari iar titularul dreptului de creanta a devenit subdobanditor, atunci, apreciem ca ne gasim in fata unei veritabile obligatii scriptae in rem, creditor fiind cel care a dobandit bunul si care, la data exercitarii rascumpararii, este proprietarul acestuia.

Referitor la obiectul platii la care este tinut vanzatorul, se observa ca acesta va avea de restituit: a pretul primit, referindu-se evident la suma de bani[40] convenita cu titlu de pret si inscris in contractul de vanzare ce este grevat cu optiune de rascumparare, neavand nicio relevanta pretul cu care eventual ulterior cumparatorul ar fi revandut acel bun, chiar daca, plata acestuia ar urma a se face unui subdobanditor, si, in egala masura, fara a avea vreo influenta valoarea bunului ce formeaza obiect derivat al contractului.

Ba chiar mai mult, nu trebuiesc intoarse nici eventualele dobanzi ale acestuia, intrucat, dupa cum judicios s-a motivat in doctrina, aceasta se compenseaza cu fructele lucrului, pe care cumparatorul le pastreaza[41]. Insa nimic nu se opune ca partile sa poata stipula in conventia ce o incheie ca la data rascumpararii sa fie achitate si dobanzile scurse in privinta pretului, ori chiar sa se invoiasca partile ca la data rascumpararii vanzatorul sa plateasca un pret mai mare decat pretul de cumparare, insa respectand limita impusa de art.

Retinem asadar ca si atunci cand optiunea de rascumparare se exercita fata de un subdobanditor, atunci vanzatorul care exercita rascumpararea va fi tinut a achita acestuia nu pretul cu care acesta a cumparat bunul, ci pretul pe care l-a primit vanzatorul care exercita rascumpararea.

Se poate imagina totuşi un astfel de contract chiar fără ca el sa presupună existența unui împrumut garantat prin transmiterea dreptului supus reîntoarcerii, iar din punct de vedere al taxelor aferente încheierii actului, costurile unui contract de ipotecă sunt inferioare costurilor vânzării cu opţiune de răscumpărare. Cum funcționeză așadar acest contract? Prin semnarea unui contract de vânzare-cumpărare între A vânzător și B în opțiunea vânzătoruluiprin care A își rezervă un drept de a se dezice de vânzare, cu plata către B a prețului încasat și a altor cheltuieli ocazionate de efectuarea actului, dreptul de proprietate se transmite de la A la B.

Cu toate acestea, in cazul in care partile stabilesc ca rascumpararea sa se faca la un pret mai mare decat dobanda maxima permisa de lege, atunci, abandonandu-se conceptia sanctionarii actului sau clauzei cu nulitatea, s-a preferat o sanctiune specifica, respectiv cea a reducerii pretului rascumpararii la pretul platit la vanzare art.

Se pune insa intrebarea daca aceasta obligatie de restituire se mentine si in cazul in care rascumpararea se exercita si fata de subdobanditor si, daca da, atunci care speze vor fi restituite.

Cat castiga un samsar la un Audi A4 BMW Seria 3 VW Passat - Km dati inapoi

Apreciem ca o astfel de obligatie subzista si in acest caz, insa vor fi platite spezele contractului de vanzare initial, fara a fi restituite, dupa caz, si spezele vanzarilor subsecvente. Observam asadar ca vanzatorul nu va fi tinut a intoarce si cheltuielile de intretinere deoarece acestea reprezinta o sarcina a folosintei si, prin urmare, trebuie suportate de catre cumparator. Deasemenea, nu vor fi achitate nici imbunatatirile voluptorii, acestea, dupa imprejurari, putand a fi ridicate potrivit dreptului comun jus tollendi de catre cumparator, daca acest lucru este evident, cu putinta si nedetrimentor rei [43] Deasemenea, facem precizarea ca vor fi supuse restituirii acele cheltuieli facute cu bunul, respectand regula de mai sus, în opțiunea vânzătorului data incheierii vanzarii prime si data exercitarii optiunii, fiind in drept a le pretinde si subdobanditorul, chiar daca nu sunt realizate de catre acesta, intrucat daca ar fi fost realizate de catre cel de la care a cumparat, atunci valoarea acestora se va fi reflectat cu siguranta in pretul achitat de el la dobandirea bunului.

O problema deosebita se pune atunci cand, pe terenul vandut au fost realizate constructii noi, si cele vechi au fost transformate, se pune astfel intrebarea privitoare la intinderea obligatiei de restituire a vanzatorului. In aceasta privinta, s-a apreciat ca, in masura in care acestea exced a ceea ce partile au putut prevedea in mod rezonabil, in momentul incheierii contractului, cumparatorul va fi privit ca un constructor de rea-credinta, deoarece el trebuie sa se astepte la exercitarea pactului de rascumparare si, nu le-a putut face decat pe riscul sau.

Deasemenea, din economia normei rezulta ca va trebui achitata exact contravaloarea acestor cheltuieli, insa practic se pune intrebarea cum se va proceda, intrucat este necesar si implicarea cumparatorului sau a subachizitorului, care va trebui sa indice aceste cheltuieli.

Cat priveste evaluarea, problemele apar in cazul in care nu exista acord in privinta acesteia, caz in care opinam ca, adresandu-se instantei, in caz de contradictie, acesta prin mijlocirea unui expert va putea stabili exact ce suma trebuie intoarsa cumparatorului sau, dupa caz, subdobanditorului. Modalitatea si termenul de restituire Pentru a pune la adapost pe vanzator de un eventual refuz arbitrar al cumparatorului sau, dupa caz, al subdobanditorului de a primi ce este sume, legea a prevazut in mod expres ca aceste sume se consemneaza la dispozitia creditorului, în opțiunea vânzătorului ce evident ca nu exclude ca, prin acord, acesta sa primeasca personal aceste sume.